Erkenntnisse aus den ALI-Anfragen zu den IIG-Wohnungen

Die Alternative Liste Innsbruck hat in Bezug auf die IIG-Wohnungen zwei Anfragen gestellt. Auslöser dafür waren die unterschiedlichen Zahlen, die in den Medien kolportiert wurden. Die Antworten bringen in vielerlei Hinsicht Licht ins Dunkel. Sie bedürfen jedoch einer gewissen Erklärung.

In einer Anfrage wollten wir Details zur Miethöhe in den IIG-Wohnungen wissen und in einer weiteren Anfrage haben wir eine Auflistung der Mieteinnahmen und der Bau- und Instandhaltungskosten der von der IIG verwalteten Wohneinheiten verlangt.

In einer Stadtwohnung mietet es sich günstiger als auf dem privaten Wohnungsmarkt. Ein Blick auf den Immobilienpreisspiegel der Raiffeisenbank verrät, dass die Nettomiete einer gebrauchten Wohnung bei Neuvermietung in Innsbruck aktuell 14,88 Euro ausmacht. Hinzu kommen noch 10 Prozent Umsatzsteuer und die Betriebskosten. Billiger zu sein und dennoch mit einem satten Plus auszusteigen ist da nicht schwer. Für uns stellte sich aber die Frage, ob es auch bei den Wohnkosten der IIG nicht doch noch etwas Luft nach unten gibt.

Vom kommunalen Wohnbau ist zu erwarten, dass er kostendeckend vermietet, d.h. dass die Mieten die Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten abdecken und diese nur insofern überschreiten, als zur Finanzierung eines angemessenen Neubauvolumens unvermeidlich ist.

Bis 1994 verlangte die Gebäudeverwaltung Innsbruck (GVI) von den Mieter*innen der Stadtwohnung den Kategoriemietzins. Dieser sieht für eine Wohnung mit zeitgemäßem Standard mit Heizung, Bad und WC im Inneren, einer Kochnische und einer Nutzfläche von mindestens 30 Quadratmetern eine Nettomiete von derzeit 3,60 Euro pro Quadratmeter vor.

Mit der Einführung des Richtwertmietzinses konnte die GVI (mittlerweile ausgelagert und in IIG umbenannt) von den neu eingezogenen Mieter*innen eine deutlich höhere Miete verlangen. Das betraf grundsätzlich all diejenigen, die nach 1994 eingezogen sind.

Die Stadtregierung hat allerdings einen eigenen IIG-Richtwert festgelegt, der mit 5,75 Euro pro Quadratmeter etwas niedriger als der Tiroler Richtwert (mit 01.04.2019 von 6,81 Euro pro Quadratmeter auf 7,09 Euro pro Quadratmeter gestiegen) ist. Dennoch sind die Mieten für viele immer noch sehr teuer.

Die IIG verfügt über einen Bestand von etwa 6000 Wohnungen. Von diesen sind gemäß den Angaben der IIG derzeit 5858 Wohnungen vermietet. Davon wird in 1644 Wohnungen der Mietzins gemäß den Vorgaben der Wohnbauförderung vorgeschrieben, was bedeutet, dass er sich am Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) orientiert. Wenn die Wohnungen ausfinanziert sind, dann liegt der Nettomietzins durchschnittlich bei 3,34 Euro pro Quadratmeter. Nicht ausfinanzierte Wohnungen können sehr unterschiedliche Mieten haben. In drei Objekten wurde 2018 sogar der Tiroler Richtwert überschritten. Im Schnitt liegt die Miete jedoch bei 4,59 Euro pro Quadratmeter.

Von den restlichen Wohnungen werden aktuell 1223 Wohnungen nach dem Kategoriemietzins vermietet. 777 Wohnungen sind nach dem § 45 Mietzins vergeben, der nur zwei Drittel des Kategoriemietzinses beträgt. Auch bei diesen sehr geringen Mieteinnahmen reichen die Rücklagen aus den Mieteinnahmen gerade noch für die Instandhaltung der Gebäude und die Sanierung der Wohnanlagen nach Mieter*innenwechsel.

Die Mieten der 2214 übrigen Wohnungen liegen in einem Bereich zwischen 4,85 Euro und 5,75 Euro pro Quadratmeter. Diese Mieter*innen zahlen wesentlich mehr als die anderen. Die in den letzten sechs Jahren vermieteten Wohnungen kosten im Schnitt 5,51 Euro netto. Das ist auch naheliegend. Denn neu wird nicht nach Kategoriemietzins vermietet, sondern nach IIG-Richtwert. Während die Billigmieter*innen wegsterben oder doch einmal ausziehen, können dieselben Wohneinheiten weitaus teurer vermietet werden. Dieselbe Wohnung, für die vormals ein Mietzins von 2,39 Euro pro Quadratmeter bezahlt wurde, kostet nun 5,75 Euro pro Quadratmeter. Wenn nun die Sanierung kostenintensiver ist, dann wird lieber gleich abgerissen und neu errichtet, zumal für Neubauprojekte auch wieder Förderungen lukriert werden können.

Im Schnitt liegen die IIG-Mieten bei 3,59 Euro pro Quadratmeter bei den Objekten, deren Mieten gemäß dem Mietrechtsgesetz festgelegt werden. Insgesamt liegen sie immerhin noch deutlich unter 4 Euro netto, aber nur dank der alten Mietverträge. Waren gemäß einem Bericht von 2010 zur Mietzinsbildung der IIG noch 23 Prozent der Mietverhältnisse gemäß dem § 45 Mietzins vermietet, so sind es jetzt nur mehr rund 13 Prozent. Auch der Anteil der Kategoriemieten ging seit 2010 um rund 3 Prozent zurück. Demgegenüber stieg der Anteil der Richtwertmieten von 24 auf 38 Prozent (allerdings auch auf Kosten des angemessenen und frei vereinbarten Hauptmietzinses, der 2010 noch immerhin 7 Prozent der Mietverhältnisse ausmachte). Im gleichen Zeitraum stieg auch der Anteil der Wohnbauförderungsmieten an. Darunter wächst der Anteil jener Objekte, deren Darlehen bereits getilgt sind. Für sie wurde vom Gemeinderat eine Mietzinsbildung gemäß dem § 14 a WGG noch in der vergangenen Funktionsperiode beschlossen. Daher bewegen sich die Wohnungsmieten für diese Objekte in etwa auf der Höhe des Kategoriemietzinses. Fakt ist aber: Tendenziell steigen die Mieteinnahmen der IIG demographisch bedingt.

Tatsächlich wird aus der Gegenüberstellung der Mieteinnahmen und der Kosten für die laufende Instandhaltung und Sanierung bei Mieter*innenwechsel deutlich, dass die Mieteinnahmen die Instandhaltung deutlich übersteigen. Sogar ein Großteil der Neubaukosten wird von den Mieteinnahmen abgedeckt. Und das, obwohl dafür grundsätzlich auch Mittel aus der Wohnbauförderung zur Verfügung stehen. Hier besteht dringend Reformbedarf. Etwa, indem Besserverdienende durch eine Anhebung der Höchstbemessungsgrundlage oder gar deren Abschaffung und der proportionalen Heranziehung sämtlicher Einkommen zur Beitragsbemessung zur Kasse gebeten werden.

Da sich der Anteil der Mietzinse nach § 45 MRG in absehbarer Zeit weiter verringern wird, während der der Richtwertmieten steigt, ist es dringend geboten, hierfür wenigstens einen Ausgleich zu schaffen. Bei den ausfinanzierten Wohnbauförderungswohnungen wurde diesbezüglich bereits eine einigermaßen soziale Regelung getroffen. Die Deckelung restlichen Wohnungsmieten auf den Kategoriemietzins ist daher längst überfällig. Denn die höheren Mieten betreffen hier gerade diejenigen, die bei den aktuell leider sehr strengen Vergaberichtlinien einen Anspruch auf eine Stadtwohnung geltend machen können.

Tatsächlich verringert eine solche Anordnung zwar die Einnahmen der IIG, verletzt aber keineswegs das Kostendeckungsprinzip. Zudem kann die IIG im Falle überbordender Sanierungskosten die Mieter*innen ohnehin nach § 18 MRG daran beteiligen, sofern sie nachweisen kann, dass die aus dem einbehaltenen Mietzins gebildeten Rücklagen der letzten 10 Jahre für die Kostendeckung nicht reichen.

Mietzinsobergrenzen für alle Wohnungen sind dringend nötig. Die Rückkehr vom Richtwertmietzins zum Kategoriemietzins zumindest für sämtliche ausfinanzierten Wohnungen und die Abschaffung der Mehrwertsteuer auf Mieten wären ebenso wie die Abschaffung der befristeten Mietverträge ein wichtiger Beitrag zur Senkung der Wohnkosten. Das muss auf Bundesebene durchgesetzt werden. Der Stadt Innsbruck kommt allerdings die Aufgabe zu, dem Bund mit gutem Beispiel voranzugehen und zumindest in ihrem eigenen Wirkungsbereich für eine Absenkung der Mieten zu sorgen.

Roland Steixner

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