Extrem hohe Anfangskosten bei Abschluss eines Mietvertrages � die AK Tirol schlägt Alarm. Wie die Beratungspraxis der AK Tirol zeigt, haben zahlreiche Mieter Probleme, mit den erschreckenden Kosten bei der Wohnungssuche klar zu kommen.
Ohne Makler geht gar nichts
Bei der Suche nach einer passenden Wohnung
kommt man um einen Makler oft nicht herum. Die Maklergebühren betragen bis zu
drei Bruttomonatsmieten (Miete plus Nebenkosten) zuzüglich 20 % USt. Hier sind
neue Regelungen zu fordern!
Deshalb: Die Obergrenze der auf Mieter überwälzbaren Maklerprovision
soll bei max. zwei Monatsmieten liegen.
Für die Vertragserrichtung durch einen
Rechtsanwalt ist jedenfalls mit einem Honorar von Euro 200 bis 700 zu rechnen.
Allerdings hat der OGH entschieden, dass Mieter von Altbauten keinesfalls mit
Vertragserrichtungskosten belastet werden dürfen.
Deshalb: Diese Rechtsprechung muss für alle Mietwohnungen zwingend
gelten.Körberlgeld für den Staat muss fallen
Österreich ist das einzige Land in Europa,
in dem Mietverträge vergebührt werden müssen.
Sofern wegen der gesetzlichen Bestimmungen ein Dreijahresvertrag abgeschlossen
werden muss, obwohl beiden Vertragsparteien klar ist, dass das Mietverhältnis
nur ein oder zwei Jahre andauern wird, ist trotzdem die Gebühr für einen
Dreijahresvertrag zu bezahlen, also für 36 Monate.
Deshalb: Eine solche Vergebührung ist keinesfalls mehr zeitgemäß und
muss fallen. Zumindest müssen eine Anrechnung der entrichteten Gebühr auf
nachfolgende Verträge und eine zwingende Kostenteilung zwischen Vermieter und
Mieter vorgesehen werden.
Kaution - drei Monatsmieten und zwar sofort
Es wird kaum mehr ein Mietverhältnis
eingegangen, ohne dass der Vermieter zur Sicherstellung aller seiner Forderungen
eine Kaution verlangt, üblicherweise drei Monatsmieten.
Deshalb: Hier sind dringend neue Regelungen zu fordern: Beschränkung der
Kaution auf max. zwei Bruttomonatsmieten, zwingende Mindestverzinsung der
Kaution und zwingende Rückzahlung binnen bestimmter Fristen (7-14 Tage) nach
Beendigung des Mietverhältnisses und eine erleichterte Rückforderung im Außerstreitverfahren.
Derzeit muss nämlich ein Mieter, der seine Kaution (berechtigt oder
unberechtigt) nicht zurückbekommt, zu Gericht gehen, und das ist bekanntlich
riskant und teuer.
Außerdem ist meist beim neuen Vermieter bereits wieder eine Kaution zu
hinterlegen.
Auszug heißt Ausmalen
Wenn man in eine neue Mietwohnung zieht, heißt
das für Mieter auch, die alte Wohnung ordnungsgemäß zu übergeben und diese
neu auszumalen. Manchmal wird von Vermietern in den Verträgen sogar verlangt,
dass das ein Fachmann erledigen muss, d.h. ein Malerbetrieb oder Malermeister.
In diesem Fall verlangt ein Maler für eine Fläche von 25 m² ca. Euro 300 bis
350. Für eine mittelgroße Wohnung sind daher für Abdecken, Malen, Entsorgen
und Grundreinigung ca. Euro 800 bis 1.000 zu berappen. Malt man selbst aus,
liegen alleine die Kosten für eine entsprechende Farbe zwischen Euro 70 und
100, jedoch ohne Abdeckmaterial und richtiges Werkzeug. Und die Zeit darf
sowieso nichts kosten.
Deshalb: Vertragliche Bestimmungen, mit denen das Ausmalen durch einen
Fachmann verlangt wird, müssen verboten werden. Das Ausmalen darf zwingend nur
dann verlangt werden, wenn die Wohnung beim Einzug frisch renoviert war.
Vielfach wiederholt sich im Dreijahresrhythmus die oben beschriebene Prozedur
mit extremer Kostenbelastung. Nebenbei ist noch für die Pension vorzusorgen, für
die Gesundheit zu sparen, weil es im Gesundheitsbereich immer mehr nach einer
Zwei-Klassen-Gesellschaft aussieht, und die laufenden Kredite sind zu bedienen.
Kostenbeispiel
Beispiel: 3-Zimmerwohnung in Innsbruck,
privat vermietet über Makler, Größe ca. 70 m², 3-Jahres-Vertrag
Miete: Euro 581 zuzüglich BK/HK (geschätzt) Euro 200 = Euro 781 pro Monat
(BK/HK-Abrechnungen noch nicht berücksichtigt!)
| Makler: � 781 x 2 = 1.562 zuzüglich 20 % Ust = | � 1874,40 |
| Vertragserrichtung durch einen Anwalt | � 500,-- |
| Vergebührung: � 781 x 36 x 1 % = | � 281,16 |
| Kaution: 3 Monatsmieten � 781 x 3 = | � 1.743,-- |
| Malen durch eine Fachfirma: | � 800,-- |
| Summe | � 5198,56 |
| oder ATS 71.533,75 | |
Mietenspitzen in Tirol
Die monatlichen Mietzinse in Tirol sind horrend. Laut Immobilienpreisspiegel 2006 sind durchschnittlich für eine Mietwohnung in Innsbruck, für die der Mietzins frei vereinbar ist (die also nicht dem MRG unterliegt) Euro 8,03 pro Quadratmeter netto zu berappen. Tirolweit sind die Mietpreise gegenüber dem Vorjahr um 2,54 %, in Innsbruck sogar um 5,94 % gestiegen. Es ist kein Ende des Aufwärtstrends in Sicht.
Mietzinsbeihilfe für alle Tiroler - eine Forderung mit langem Bart
Weiters fordert die AK Tirol erneut eine Mietzinsbeihilfe für jeden! Die Zusage von Landeshauptmann Van Staa aus dem Jahr 2004, wonach in allen Gemeinden Tirols nun endlich die Mietzinsbeihilfe eingeführt wird, ist immer noch nicht erfüllt. Mehr als ein Versprechen war das bisher also nicht. Im Hinblick auf die Belastungen, die die Tiroler für das Wohnen treffen, besteht dringender Handlungsbedarf.
Hohe Betriebskosten - Berücksichtigung bei den Beihilfen
Neben der Miete sind Betriebskosten zu
bezahlen, die immer weiter in die Höhe schnellen. Wasser, Kanal, Müll, Strom
und natürlich die Energiekosten steigen ins Unermessliche, Heizöl ist in
kurzer Zeit um das Doppelte teurer geworden.
Es kann sogar soweit kommen, dass diese Nebenkosten fast die Hälfte der
monatlichen Wohnungskosten ausmachen.
Deshalb: Es ist nach wie vor zu fordern, dass bei der Berechnung der
Mieten- und Wohnbeihilfe die Betriebskosten mitberücksichtigt werden wie dies
in anderen Bundesländern geschieht. Das Land Tirol kann hier nicht weiter bei
der Initiative der Stadt Innsbruck über die "Wohnbeihilfe neu" auf stur
stellen. Auch die Zuschüsse zu den Heizkosten müssen unbedingt erhöht werden.
Wohnrechtsnovelle 2006 bringt nichts
Die Wohnrechtsnovelle 2006, bereits tot
geglaubt und doch wieder belebt, hätte besser überlegt werden müssen. Schließlich
handelte es sich um eine Schnellschussaktion, die mehr Verbesserungen hätte
bringen müssen. Die Mietrechtsgesetzgebung ist nach wie vor ein schier unüberschaubares
Flickwerk, das dringend einer Vereinheitlichung bedarf.
Anstatt den Mut zu notwendigen und wichtigen Veränderungen aufzubringen, hat
der Bundesgesetzgeber lediglich in Teilbereichen "kosmetische Maßnahmen"
vorgenommen und ansonsten die bedenklichen Entwicklungen der letzten
Wohnrechtsnovellen noch weiter getrieben.
So wurde weiterführend zur letzten Novelle der Anwendungsbereich des
Mietrechtsgesetzes erneut durch die Herausnahme von Zubauten und Aufstockungen
eingeschränkt. Stattdessen hätte endlich den seit langem geforderten
Mindestschutz für alle Mieter verwirklich werden müssen.
Das Recht der Mieter, die Mietzinshöhe überprüfen zu lassen, ist in Zukunft
eingeschränkt.
Weiters steht immer noch eine Änderung des Mietrechtsgesetzes dahingehend aus,
dass derjenige Mieter Betriebskostennachzahlungen zu übernehmen hat, der sie
tatsächlich verursacht hat und nicht derjenige, der zum Zeitpunkt der Legung
der Abrechnung Mieter ist.
Deshalb: Eine tiefgreifende Reform und Vereinheitlichung der
Mietengesetzgebung ist erforderlich: Das Mietrecht muss endlich allgemein verständlich
und überschaubar werden. Es muss einen Mindestschutz für alle Mieter geben.
Eine Betriebskostennachzahlung oder ein Guthaben muss denjenigen Mieter treffen,
der die Kosten tatsächlich verursacht hat.
Mieten verringern Kaufkraft
Das Leben in Tirol ist im Vergleich zum Rest Österreichs mit am teuersten, der Tiroler Arbeitnehmer verdient aber im Mittel inklusive aller Sonderzahlungen lediglich � 1.887,-- brutto und liegt damit nur im unteren Drittel. Das Geld, das fürs Wohnen draufgeht, fehlt natürlich beim Konsum.
Sparen, sparen, sparen - denn soziales Wohnen ist selten
Fraglich bleibt unter diesen Bedingungen, wie
junge Familien es schaffen sollen, Fuß zu fassen. Sozialwohnungen sind
Mangelware.
Immerhin warten 2.300 Menschen in Innsbruck auf erschwingliche und geförderte
Wohnungen, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung gebaut werden sollten.
Aber es fehlt an leistbaren Grundstücken. Heuer kann z.B. keine einzige neue
Sozialwohnung mehr übergeben werden.
Der 1994 eingeführte Richtwertmietzins ist ein zahnloses Instrument, das zur
Entspannung der Situation keinen Beitrag leistet.
Zum einen ist seine Berechnung dermaßen kompliziert und undurchschaubar, dass
auch jemand mit entsprechender Vorbildung kaum vorhersehen kann, welchen
Mietzins ein Gericht im Ernstfall als zulässig ansieht. Um für Mieter endlich
den ersehnten Nutzen einer wirksamen Begrenzung der Miethöhen zu bringen, muss
sich der richtige Mietzins "auf einem Bierdeckel ausrechnen lassen".
Zum anderen ist die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit einer Mietzinsüberprüfung
- durch die jüngste Novelle ohnehin eingeschränkt - in Tirol gerade wegen
der mangelnden Vorhersehbarkeit des Verfahrensausganges kaum praxisrelevant.
Deshalb: Neue Regelungen über die Mietzinsbildung müssen die Berechnung
transparent und nachvollziehbar machen. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen
in die Lage versetzt werden, den zulässigen Mietzins selbst einfach zu
berechnen. Dies könnte beispielsweise durch einen überschaubaren Katalog von
fixen Zu- und Abschlägen erfolgen.